浅谈土地征拆补偿项目的评审
点击:248 添加时间: 作者:SHILY 信息来源:广州市财政投资评审中心
    我中心从事土地征拆补偿项目评审已经有十多年,其中不乏广州市重大、特殊的基建工程的征拆补偿估算、预算和结算,如地铁各条线路的概预算和结算、广州市国际金融城项目、广州市教育城项目等,及时地为市财局项目的资金安排提供了参考和拨付依据。。本人根据多年对征拆补偿项目评审的经验,对我中心目前征拆补偿项目评审业务作简单的介绍。
    目前评审的征拆补偿项目主要是土地征收和土地收储项目。根据《广州市人民政府办公厅关于印发广州市财政投资评审监督管理办法的通知》(穗府办〔2015〕9号),结合土地征收补偿和收储项目的性质和实施特点,我中心对于土地征收和土地收储项目的评审情况如下:
    一、评审范围
    (一)基本建设项目(包括保障性住房、学校、医院、水利设施、园林绿化以及铁路、公路、桥梁等工程)发生的征地拆迁补偿费用。项目评审类别为概算或者结算。
    送审单位一般为上述各工程的建设单位或主管部门,即项目用地单位。
    评审内容主要包括土地补偿费、安置补助费、青苗和地上附着物补偿费、被征地农民社保补偿费用、留用地补偿费用、征地税费、施工临时用地补偿费用(借地费用)、征拆奖励、测绘和拆迁清运费等其他征拆费用以及征收工作经费用等。
    根据基建项目实际的用地情况,项目用地的征收可分为单独征收农村集体所有土地、单独收回国有建设用地以及同时征收农村集体土地和国有建设用地三种情况。据此,上述评审内容会相应按照实际需征收的土地的所有权性质有所调整。
    评审预受理依据是《广州市人民政府办公厅关于印发广州市财政投资评审监督管理办法的通知》(穗府办〔2015〕9号)第七条和第九条。
    (二)政府土地储备项目
    该类项目主要对土地收储成本的评审。送审单位主要是广州市土地开发中心。项目评审类别为预算或者结算。
    评审内容除了包括基建项目的评审内容外,还包括土地储备单位(市土地开发中心)对于储备土地的地块整理、管理费用以及收地资金的财务费用等收储成本。
    储备用地的收储也可分为单独征收农村集体所有土地、单独收回国有建设用地以及同时征收农村集体土地和国有建设用地三种情况。
    评审预受理依据是《广州市人民政府办公厅关于印发广州市财政投资评审监督管理办法的通知》(穗府办〔2015〕9号)第七条和第九条,以及根据广州市政府的批示意见(市府常务会议和工作会议),是否明确要求我中心进行评审,例如广州国际金融城起步区员村热电厂地块项目征地补偿款预算项目。
    (三)收回土地的前期投入费用补偿项目
    该类项目主要是指在项目开发过程中由于政府原因导致建设单位不能继续开发,市政府决定有偿收回土地,对建设单位前期投入费用进行补偿。送审单位主要为广州市国土和规划委员会。项目评审类别为结算。
    此类项目中收回的土地多数为闲置土地。闲置土地一般分为已完善建设手续的闲置土地和未完善建设手续的闲置土地,由广州市国土和规划委员会认定。
    评审内容除了包括基建项目的评审内容外,还包括建设单位已经发生的前期开发建设成本(已建成的建构筑物、设计、测绘、诉讼等)、建设单位管理费用和财务费用(利息)的合理补偿等。
    评审预受理依据是《广州市人民政府办公厅关于印发广州市财政投资评审监督管理办法的通知》(穗府办〔2015〕9号)第七条和第九条、《广州市闲置土地处理办法》(广州市人民政府第23号令)第二十五以及根据广州市政府的批示意见(市府常务会议和工作会议),是否明确要求我中心进行评审。
    (四)市政府会议纪要明确必须由我中心评审的紧急、特殊的重大建设项目,为财政预算的拨付提供参考依据。例如广州市教育城征拆补偿前期费用测算和广州市万亩果园湿地项目征地拆迁费用测算。送审单位一般为市政府指定部门。项目评审类别多为测算、概算。
该类项目的评审内容基本同上。
    二、评审内容
    (一)上述征地拆迁、土地收储项目的送审费用和项目的合法性、合理性、真实性、准确性、完整性和实效性。
    (二)项目征拆实施程序的合规性。
    (三)项目征拆补偿合同和执行情况的合规性。
    (四)项目各项补偿费用和建设费用支付的合理性、准确性。
     (五)不同性质的土地征收拆迁补偿项目评审内容有差异,具体已在第一点评审范围内阐述。
    (六)根据市政府和市财局要求,委托我中心评审的其他内容。
    三、评审方法、原则和依据
    (一)评审方法
    我中心对土地征拆和收储项目的评审方法采用全面审核法。
    (二)评审原则和依据
    1.项目送审要求
    为保证评审项目范围和内容的统一性和连贯性,对于概预算和结算项目,评审原则上要求送审单位按立项文件批复的项目 为单位整体送审。对于需要分批送审或者结算中尚未办理或完善征拆结案手续而需要先行送审等特殊的情况,送审单位应提供市政府和有关主管部门批示的会议纪要和文件。
例如基建工程的征拆补偿项目,包括已实施的广州市城市轨道交通线路征拆费用结算的评审,我中心就是根据广州市政府工作会议纪要《关于烂尾楼处理和城建项目结算问题会议的纪要》(穗府会纪〔2012〕242号)、广州市政府常务会议纪要(穗府14届46次〔2012〕46号)以及广州市城乡建设委员会针对其存在的历史遗留问题多次召开的联席会议纪要,在项目尚未完善结案手续的情况下,同意项目分阶段送审,并按现有资料进行评审。
    2.评审原则和依据
    由于征地拆迁项目的实施具有多变性、不可预见性、易受主观和客观因素影响等特点,再加上目前征拆政策处于不断完善的阶段,我中心的评审原则是:在严格遵循有关法律法规和文件规定的基础上,针对征拆工作的多样性复杂性特点,确立多层次相关职能部门共同协商的原则,从而保证评审结果的合法合理和准确性。主要的评审依据(通则)如下:
    (1)国家和广东省关于土地管理和房屋管理的有关法规。例如《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国城市规划法》、《中国人民共和国物权法》、《广东省实施<中华人民共和国招标投标法>办法》、《广东省建设厅关于转发建设部城市房屋拆迁工作规程的通知》以及《中华人民共和国合同法》等法律法规。
    (2)广州市关于土地征收和房屋征拆的有关条例和法规。例如《广州市农民集体所有土地征收补偿试行办法》、《广州市人民政府关于印发<广州市国有土地上房屋征收与补偿实施办法>》以及市属各区对于土地征收和房屋补偿标准制定的补偿方案和办法。
    (3)国家、广东省和广州市关于土地和房地产管理的政策法规。例如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《广州市城镇房地产登记办法》、《广州市房屋安全管理规定》、《广州市城市规划条例》、《广东省拆迁城镇华侨房屋规定》以及《广州市测绘管理办法》等。
    (4)广州市关于房地产各类收费以及补偿标准的法规和条例。例如市物价局关于城市房屋各类的收费规定、财政部关于征收有关房地产和建筑方面的行政事业收费项目的规定和通知、市定额站关于建筑价格的各时期的价格文件和工程清单的编制规范和方法以及发改委、计委关于环境评估、基建工程有关收费标准的规定以及历年《广州市统计年鉴》等。
    (5)对于闲置土地、三旧改造、城中村改造等征收土地和房屋拆迁补偿的专项和行业性的项目,还包括《广州市闲置土地处理办法》、广州市人民政府《关于推进市区产业“退二进三”工作的意见》、《广东省商品条码管理办法》等行业性法规和条例。
    (6)财政部、物价局关于在房地产开发和土地征收中颁布的各类税费标准文件。例如《关于明确国有土地使用权出让契税计税依据的批复》、《中华人民共和国耕地占用税暂行条例》等。
    (7)关于制定补偿标准指标的参考性条例和价格信息。例如《中华人民共和国住房和城乡建设部关于印发<国有土地上房屋征收评估办法>的通知》、广州市定额站定期公布的建筑工程成本和价格信息、广州市国土和规划委员会定期发布的国有土地基准地价、城市房屋租金参考指标以及各时期二手房地产交易的市场价格信息。
    (8)对于特殊性的补偿标准,还需要各区政府及以上主管部门关于制定和同意该项目特殊补偿标准的会议纪要和批准文件。例如广州市住房和城乡建设委员会关于广州市城建项目结算工作的各次联席会议纪要,以解决城建项目结算中历史遗留的问题,例如广州市城市轨道交通工程(地铁工程)和部分基建项目的结算。
    以上评审依据根据概预结算的项目评审类别有所调整。
    综上所述,根据征拆补偿费用的特殊性和复杂性,对于征拆补偿类项目的评审,需要评审人员熟练掌握包括工程计价、征拆法规、财务制度、房地产估价和各行业计费规定等各专业领域的知识;评审角度要客观公平;在不违反政策法规和评审原则的基础上,须采取灵活的处理方式。这样才能出具准确客观的评审结果,为市财政资金的拨付提供合法有力的依据。

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